[재개발 기본 개념①] 신속통합기획은 무엇일까?

이것이 요약이다.

 

신속통합기획이란?

신속통합기획은 정비계획 수립 단계에서 서울시가 공공성과 사업성을 균형 있게 고려한 가이드라인을 제시하며, 신속한 사업 추진을 지원하는 공공계획입니다.

 

다만, 신속통합기획은 공공정비사업이 아닙니다. 주민이 주체가 되는 민간 재개발·재건축이지만, 서울시가 기본계획 단계부터 참여해 정비구역까지의 시간을 기존보다 대폭 줄여 2년 이내로 단축시키는 것이 핵심입니다.

 

간단히 말해, 서울시가 민간 재개발의 조력자로서 정비계획 수립 단계부터 사업을 신속하게 추진할 수 있도록 지원하는 제도라고 볼 수 있습니다. 복잡한 절차를 간소화하고, 각 단계마다 인센티브를 제공하는 공공지원계획이라 이해하면 됩니다.

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1) 신속통합기획의 혜택

일반적인 재개발 사업과 비교했을 때, 신속통합기획이 제공하는 주요 혜택은 다음과 같습니다.

 

① 사업 속도 단축
일반 재개발 사업은 5년 이상이 걸리는 경우가 많지만, 신속통합기획은 2년 안에 추진이 가능합니다. 이를 통해 행정비용 절감은 물론, 설명회, 인허가, 설계 절차도 간소화됩니다.

 

② 35층 규제 완화
3종 주거지역 내에서 기존의 35층 층수 제한을 적용하지 않고, 주민 요구를 반영한 다양한 생활 SOC(사회간접자본)를 조성할 수 있습니다.

 

③ 2종 주거지역 층수 완화
2종 주거지역에 적용되던 7층 규제를 완화하여, 최대 25층까지 개발할 수 있도록 허용합니다.

 

④ 역세권 고밀복합개발 가능
역세권의 용적률을 기존 300%에서 최대 700%까지 완화하여, 주거·상업·업무 시설이 함께 어우러진 고밀복합개발을 추진할 수 있습니다.

 

⑤ 공모 절차 유연화
서울시는 신속통합기획과 모아타운 신청을 기존 연 1회로 제한하던 것을 수시 신청으로 변경하여 지속적인 공모가 가능하도록 개선했습니다.

 

⑥ 사업성 향상
사업 기간 단축으로 수익성 확보가 빨라지면서 시행자를 발굴하기가 쉬워졌고, 민간 투자 유치에도 유리한 조건을 제공합니다.

⑦ 신속한 주민 보상
서울시의 적극적인 지원을 통해 주민 보상이 신속하게 이루어지고, 주민 만족도를 높이는 효과를 기대할 수 있습니다.

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2) 신속통합기획 요건

① 정비구역 면적이 1만㎡ 미만일 것.

② 토지와 건축물의 2/3 이상이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비기반시설이 열악한 지역으로 지정되어 있을 것.

③ 토지와 건축물 소유자의 85% 이상 동의를 받을 것.

④ 사업 시행자는 토지 소유자의 과반수 동의를 확보해야 함.

⑤ 사업 시행자는 선정 후 1년 이내에 정비구역 지정을 신청하고, 지정 후 2년 이내에 착공해야 함.

⑥ 재건축 비율이 전체 주택의 30%를 초과할 수 없음.

 

주거정비지수제 폐지

주거정비지수제는 2013년부터 서울시가 시행한 제도로, 아파트 단지 내 노후 건축물 비율, 주택 가격 변동률, 기반시설 노후도를 평가해 등급을 매기는 정책이었습니다.

 

그러나 정비 기준의 모호함과 투기 우려 등으로 논란이 많았으며, 서울시는 2022년 7월 해당 제도를 폐지하기로 결정했습니다.

 

주거정비지수제가 폐지되면서 법적 요건만 충족하면 재개발 추진이 가능해졌습니다. 기존에는 노후도 60% 이상 및 평가점수 70점 이상 등 추가 기준을 충족해야만 정비구역 지정이 가능했으나, 이러한 제한이 사라졌습니다.

 

주민동의절차 간소화

주민동의절차는 기존 3단계에서 2단계로 줄어들었으며, 주민 제안 단계의 동의율 요건은 기존 10%에서 30%로 상향되었습니다.

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3) 신속통합기획 절차

① 사전협의 및 주민설명회 개최
행정기관, 시행자, 주민이 협력하여 개략적인 계획을 수립한 뒤, 주민설명회를 통해 동의를 유도합니다.

 

② 정비계획 수립 및 인가 신청
구체적인 정비계획을 수립한 후, 행정기관에 인가를 신청합니다.

 

③ 정비구역 지정 및 관리처분계획 인가
정비구역으로 지정된 뒤 관리처분계획에 대한 인가 절차를 진행합니다.

 

④ 보상 및 철거, 착공
토지 및 건축물 보상, 철거, 기반시설 설치 등을 시행합니다.

 

⑤ 아파트 완공 및 입주
정비계획에 따라 공동주택을 완공하고 입주가 이루어집니다.

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4) 주의사항

신속통합기획에서는 토지거래허가구역 지정과 권리산정기준일을 유념해야 합니다.
토지거래허가구역 지정으로 실거주 목적이 아닌 단기 투자 목적의 거래는 제한될 수 있습니다.
또한, 신축 빌라 매수 시 권리산정기준일 이후에 지어진 건물인지 반드시 확인이 필요합니다.

 

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