[재개발 기본 개념②] 모아타운은 무엇일까?

이것이 요약이다.

모아타운이란?

모아타운은 서울시가 추진하는 주거환경정비사업 중 하나로, 저층의 노후·불량 주거지를 개선하고 주민 편의시설을 확충하기 위한 소규모 주택 정비사업입니다. 2024년 2월 기준, 서울시 25개 자치구에서 모아타운 사업이 진행 중인 곳은 총 85곳에 달합니다.

 

쉽게 말해, 자율·가로주택 정비사업과 소규모 재건축·재개발 사업을 하나로 모아 대규모 아파트 단지로 조성하는 사업이라고 이해할 수 있습니다.

 

사업 대상은 신축과 노후 주택이 섞여 있어 대규모 정비사업이 어렵거나, 소규모 개발이 적합한 지역입니다. 현재 서울시 저층 주거지가 전체 주거지의 약 41%를 차지하고 있다고 합니다.

 

모아타운 및 모아주택*은 특별히 정해진 법률 규정이 없으며, 서울시는 기존 정비사업의 장점을 결합해 유연하게 제도를 운영하고 있습니다.

 

모아주택을 블록 단위로 모아 단지를 조성하면 모아타운이 됩니다. 모아주택은 모아타운의 개별 구성 요소로 볼 수 있습니다.

 

모아타운 사업을 통해 추진되는 정비사업은 건축 및 도시계획 기준(높이, 용적률 등)을 완화받아 신속히 진행될 수 있습니다. 또한 신축 아파트와 주민 편의시설이 함께 조성되어 주거환경이 크게 개선됩니다.

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1) 재개발 vs 모아타운

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2) 모아타운 혜택

모아타운 사업은 일반 정비사업보다 짧은 약 2년 이내의 사업기간을 기대할 수 있는 것이 가장 큰 장점입니다. 주요 혜택은 다음과 같습니다.

1. 공영주차장, 공원, 어린이집 등 공공·기반시설 조성비로 최대 375억 원 지원.
2. 아파트 단지처럼 통합 지하주차장 설치 지원.
3. 층수 제한 완화: 기존 2종(7층) 이하 지역에서 최고 15층, 조건 충족 시 서울시 기준 최고 35층까지 가능.
4. 용도지역 상향: 지역 여건에 따라 일반 주거지역을 한 단계 상향 조정.
5. 기본 설계를 위해 공공건축가 제공 및 설계비 5,000만 원 지원.
6. 조합, 공동 시행자, 공공시행자 등에 낮은 이율로 융자 지원.

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3) 모아타운 요건

모아타운은 신축과 노후주택이 혼재되어 대규모 재개발이 어려운 지역을 대상으로 하며, 다음 요건을 충족해야 합니다.

1. 모아주택: 대지 규모가 1,500㎡ 이상.
2. 모아타운: 사업구역이 10만㎡ 미만, 전체 노후도가 50% 이상.

특히 법률로 정해진 규정 없이, 서울시는 기존 정비사업의 장점을 활용해 다양한 사업 유형을 유연하게 선택할 수 있도록 제도를 운영하고 있습니다.

 

 

① 사업규모가 작은 경우, 자율주택형 모아주택으로 가능

② 사업구역이 20,000㎡ 미만인 가로구역인 경우, 가로주택형 모아주택으로 가능

③ 역세권이나 준공업지역에서 5,000㎡ 미만인 경우, 소규모재개발 모아주택으로 가능

 

④ 도로·기반시설은 양호하나 10,000㎡ 미만 및 200세대 미만 공동주택 사업구역인 경우, 소규모재건축 모아주택으로 가능

 

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4) 모아타운 절차

모아타운 지정은 자치구 공모 또는 주민제안을 통해 이루어집니다.

1. 자치구 공모: 자치구에서 대상지를 선정해 서울시에 제출 → 서울시 평가 및 선정 → 자치구가 관리계획 수립 후 지정.
2. 주민제안: 조합·토지등소유자(토지 면적 2/3 이상 동의)가 관리계획 수립 후 제출 → 관리계획에는 지역 규모, 정비방향, 토지이용, 기반시설 설치, 교통계획 등이 포함됨.

모아타운 지정 이후 절차는 조합설립인가, 주민합의체 구성, 통합심의, 사업시행인가, 이주 및 착공, 준공 및 입주 순으로 진행됩니다.

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5) 모아타운 주의사항

모아타운은 다양한 사업 유형을 허용하지만, 이로 인해 최초 계획했던 단지화 개념이 희미해질 가능성이 있으며, 사업이 지연될 수도 있습니다.

 

특히, 권리산정기준일을 유념해야 합니다. 기준일 이후 신축된 건물의 소유자나 일부 지분을 매입한 경우 분양권을 받을 수 없으므로, 기준일을 반드시 확인해야 합니다

 

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조합설립부터 준공까지 전 사업 지원, 모아타운 공공관리사업 10곳 선정

 

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