성남 수진1구역 재개발 정비사업 분석(사업성이 충분할까?)

1. 수진1구역 개요

수진1구역은 경기도 성남시 수정구 수진동 일대에 위치한 재개발 정비사업 구역으로, 성남시 원도심 재생사업의 핵심 지역 중 하나이며 3-1단계에 해당됩니다. 해당 지역은 노후된 주거 환경을 개선하고, 현대적인 아파트 단지를 조성하기 위해 진행되고 있으며, 성남시의 도시 정비 계획과 맞물려 빠르게 개발이 추진되고 있습니다.

• 위치: 경기도 성남시 수정구 수진동 일대
• 사업 유형: 재개발 정비사업
• 시공사: 메가시티사업단(대우건설+DL이앤씨+현대)
• 총 세대수: 아파트 4884세대, 오피스 216호(지하5층~지상15층)
• 예상 분양 시기: (예정 시기)

 

2. 입지 및 교통환경

수진1구역은 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통이 편리한 것이 가장 큰 장점입니다.

• 지하철 접근성:
  • 8호선 수진역과 가까운 위치에 있어 강남권 및 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.
  • 향후 8호선 판교 연장선이 개통될 경우 교통 환경이 더욱 개선될 전망입니다.
• 도로망:
  • 분당-수서간 도시고속화도로, 서울외곽순환도로, 경부고속도로 등과 인접해 차량 이동이 편리합니다.
• 생활 인프라:
  • 성남 중심 상권과 가까워 쇼핑, 병원, 문화시설 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.
  • 분당과의 접근성이 뛰어나 교육 및 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

 

3. 개발 계획 및 기대 효과

(1) 부동산 가치 상승 전망

성남 원도심 재개발이 본격화되면서, 수진1구역의 부동산 가치는 지속적으로 상승할 것으로 기대됩니다.

• 서울과의 접근성이 뛰어나 실거주 수요 증가
• 8호선 판교 연장선 및 교통 호재로 인한 프리미엄 기대
• 성남시의 도시 재생 계획과 맞물려 주변 지역과 함께 시너지 효과 발생

 

4. 투자 전망 및 유의 사항

(1) 투자 매력도

• 입지 조건 우수: 강남 접근성이 뛰어나고, 성남 원도심 개발로 인해 주거 수요 증가 전망
• 개발에 따른 미래 가치 상승: 재개발이 완료되면 신축 아파트 공급으로 주거 환경이 대폭 개선될 예정

(2) 재개발 투자 예상 수익

1. 초기 투자 비용

• 매매가: 수진1구역 내 단독주택의 매매가는 약 7억 7,000만 원으로 추정됩니다.
• 전세 보증금: 기존 세입자의 전세 보증금이 2억 원이라고 가정하면, 이를 인수해야 합니다.
• 실제 투자금: 매매가에서 전세 보증금을 제외한 5억 7,000만 원이 초기 투자금이 됩니다.

2. 예상 분담금

• 조합원 분양가: 재개발 후 전용면적 84㎡(약 34평) 아파트의 조합원 분양가는 약 8억 4,000만 원으로 예상됩니다.
• 권리가액: 현재 소유한 주택의 감정평가액을 2억 2,000만 원으로 추정합니다.
• 분담금 계산: 조합원 분양가(8억 4,000만 원)에서 권리가액(2억 2,000만 원)을 제외한 6억 2,000만 원이 추가로 부담해야 할 분담금입니다.

3. 총 투자금 및 예상 수익

• 총 투자금: 초기 투자금 5억 7,000만 원과 분담금 6억 2,000만 원을 합산하면 총 11억 9,000만 원이 됩니다.
• 예상 매매가: 입주 시점(2032년 예상)에 전용면적 84㎡ 아파트의 시세를 15억 원으로 추정합니다.
• 예상 수익: 예상 매매가(15억 원)에서 총 투자금(11억 9,000만 원)을 제외한 3억 1,000만 원이 예상 수익이 됩니다.

4. 투자 수익률 분석

• 투자 기간: 현재 시점부터 입주 시점까지 약 7년으로 가정합니다.(2025년 구매, 2032년 입주)
• 연평균 수익률: 총 수익 3억 1,000만 원을 7년으로 나누면 연평균 약 4,428만 원의 수익이 예상되며, 이는 투자금 대비 연평균 약 3.7%의 수익률입니다.