세입자에게 최소 계약 만료 2개월 전에 의사 확인을 해야하는 이유(묵시적 갱신되면 임대인에게 너무 불리해요!)

임대차 계약 갱신, 신중하게 준비하세요! 최소 계약 종료 2달 전에는 꼭 확인하세요! 🏠

 

안녕하세요! 오늘은 많은 임대인분들이 놓치기 쉬운 ‘묵시적 갱신’에 대해 알아보겠습니다. 만약 이를 제대로 관리하지 않으면 임대인에게 불리한 상황이 발생할 수 있으니 꼭 확인해 보세요! 🔍

 

📌 묵시적 갱신이란?

주택임대차보호법에서는 계약 종료 전에 임대인이 계약 갱신 거절 의사를 밝히지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것을 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다. 세입자도 아무런 의사를 표시하지 않으면 계약이 자동으로 연장됩니다.

 

📌 계약 종료일 6~2개월 전, 꼭 갱신 여부를 통보하세요!

2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 임대차 계약의 경우, 계약 종료일 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인은 갱신 거절 또는 조건 변경 의사를 명확히 전달해야 합니다. 만약 이 기간을 놓치면 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장될 수 있습니다. 즉, 보증금과 월세는 물론 계약 기간도 그대로 유지됩니다. ⏳

 

📌 묵시적 갱신이 되지 않는 경우는?

다만, 세입자가 두 달 이상 월세를 연체했거나, 임대인의 동의 없이 집을 고의로 훼손한 경우 등 임차인의 의무를 심각하게 위반했다면 묵시적 갱신이 성립되지 않습니다. 이 경우, 계약은 종료일에 자동으로 끝나게 됩니다. 🚪

 

📌 묵시적 갱신 시, 세입자는 언제든 계약 해지 가능! 😲

묵시적 갱신이 된 경우, 세입자는 언제든 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 다만, 계약 해지 요청 후 3개월이 지나야 효력이 발생하며, 임대인은 이 기간이 끝나면 보증금을 반환해야 합니다.

예를 들어, 세입자가 7월 15일에 해지를 요청했다면, 10월 15일에 계약이 종료됩니다. 또한, 세입자는 계약 종료일까지 임대료를 계속 납부해야 합니다.

반면, 임대인은 묵시적 갱신이 된 계약을 계약 만료 전까지 해지할 수 없습니다. 따라서 임대인 입장에서는 사전에 갱신 여부를 명확히 하는 것이 매우 중요합니다!

 

🏡 계약서 특약, 다 적어도 소용없는 경우가 있어요!

✅ 세입자에게 불리한 특약은 법적 효력이 없어요!

 

계약서에 특약을 아무리 많이 넣어도, 법에서 보장하는 임차인의 권리를 침해하는 내용이라면 무효입니다. 다음과 같은 특약들은 효력이 없으니 참고하세요! 

 

1️⃣ "세입자는 1년 뒤 퇴거한다" ❌

• 주택임대차보호법상 세입자는 최소 2년 거주할 권리가 보장됩니다.

2️⃣ "보증금과 월세는 매년 시세에 맞게 조정한다" ❌

• 법적으로 임대료는 2년마다 5% 이내로만 인상 가능하며, 세입자의 동의가 필요합니다.

3️⃣ "월세 연체 시, 세입자의 짐을 처분할 수 있다" ❌

• 임대인이 세입자의 물건을 임의로 처분하면 주거침입죄 및 재물손괴죄에 해당할 수 있습니다.

4️⃣ "주택이 매매되면 임대차 계약은 자동 종료된다" ❌

• 새 집주인이 기존 임대차 계약을 승계해야 하므로 계약은 유지됩니다.

5️⃣ (상가) "권리금은 인정되지 않는다" ❌

• 상가임대차보호법에 따라 세입자는 권리금을 보호받을 수 있습니다.

📢 마무리

임대차 계약을 체결할 때는 계약 갱신과 특약 사항을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 특히, 계약 종료 2달 전에는 반드시 갱신 여부를 확인하여 불리한 상황을 방지하세요! ✅