주택재개발 투자 시 근린생활시설(근생빌라) 주의해야 하는 이유!

 

최근 모아타운, 가로주택정비사업, 신속통합기획 등

재건축 재개발보다 신속한 정비 사업 모델이 등장하고

실제로 진행되면서 재개발 투자에 관심이 많이 상승했습니다.

 

모아타운 투자에 관심있는 분들이라면 "근린생활시설(근생빌라)"이 입주권을 받을 수 있는지 궁금하실 텐데요.

실제로, 모아타운 대상 사업지의 근생빌라 매물은 주변 시세보다 저렴하게 형성되어있는데요.

하지만, 근린생활시설(근생빌라)에 투자는 하면 안됩니다.

 

과거에는 사실상 주거용으로 사용되는 근생빌라도 입주권을 받을 수 있었지만,

2008년 7월 30일 조례 개정 이후부터 기준이 크게 강화되어, 근생빌라는 조합원 분양대상이 되기 어렵습니다.

 

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📌1. 서울시 조례에 따른 입주권 제한 – 핵심 조항 분석

 

 

🔹 2008년 7월 30일 이전

• 근생빌라(근린생활시설로 되어 있지만 사실상 주거용으로 사용되는 건축물)의 소유자도 입주권을 받을 수 있었음.
• 즉, 등기상 용도와 관계없이 실거주 사실이 인정되면 입주권이 부여됨.

 

🔹 2008년 7월 30일 이후(조례 개정 이후)

• 기준이 강화됨
  1. 2008년 7월 30일 이후 정비계획 공람이 이루어진 지역에서는
     • 단순히 근생빌라를 소유하고 있는 것만으로는 입주권을 받을 수 없음.
     • 공람 이전부터 주거용으로 사용하고 있어야 함.
  2. 정비구역 지정 고시일부터 분양신청일까지 세대원 전원이 무주택자여야 함.
     • 즉, 세대 내 다른 사람이 주택을 소유하고 있으면 입주권을 받을 수 없음.

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📌 2. 조례 개정 이후, 근생빌라 입주권이 어려운 이유 정리

✔ 건축물대장상 '근린생활시설'이면 주택이 아니므로, 기본적으로 입주권 대상이 아님.
✔ 입주권을 받으려면 '사실상 주거용 사용' 조건을 만족해야 하지만, 2008년 조례 개정 이후에는 정비계획 공람 이전부터 주거용으로 사용되었음을 입증해야 함.
✔ 정비구역 지정 고시일부터 분양신청 마감일까지 세대원 전원이 무주택자여야 함.
✔ 이 요건을 충족하지 못하면, 근생빌라 소유자는 입주권을 받을 수 없음.

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📌 3. 결론: 근생빌라, 입주권 기대 어려우므로 투자 시 신중해야!

✅ 과거에는 "실제 주거용으로 사용했으면 입주권이 가능하다"는 인식이 있었지만, 2008년 서울시 조례 개정 이후에는 요건이 매우 엄격해졌습니다.
✅ 특히, 정비계획 공람 시점을 기준으로 주거용 사용 여부를 판단하며, 무주택 요건도 적용되기 때문에 단순히 근생빌라를 매입했다고 입주권이 보장되지 않습니다.
✅ 따라서 근생빌라를 재개발 투자 목적으로 고려하고 있다면, 반드시 조례를 확인하고 전문가 상담 후 신중하게 접근해야 합니다.

 

 

재개발 투자에서 중요한 것은 법적 요건을 정확히 파악하는 것!
조례 개정으로 인해 근생빌라의 입주권 가능성이 현저히 낮아진 만큼,

확실한 정보를 바탕으로 안전한 투자 전략을 세우시길 바랍니다.