공항동 55-327번지 일대 모아타운.... 입지, 사업성, 매물 분석

추진현황

• 2022년 10월 21일: 모아타운 후보지 선정
• 2023년 6월 3일: 관리계획업체 선정 (강서구청 ↔ 어울림)
• 2023년 9월 3일: PM 계약 체결 (키라 에셋)
• 2024년 2월 6일: 주민설명회 개최
• 2024년 6월~: 구역별 분담금 설명회
• 2024년 11월 21일~12월 5일: 관리계획(안) 주민 공람

차후 계획(안)

• 관리계획 승인 신청
• 관리계획 통합심의(서울시)
• 관리계획 승인 - 고시(서울시)
• 조합설립인가
• 사업시행통합심의(서울시)
• 사업시행 인가(강서구)
• 이주/착공
• 준공/입주

 

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대상지 면적은 약 96,911㎡이며, 권리산정 기준일은 2022년 10월 27일입니다.
공항동 55번지 일대는 오래된 노후 주택과 신축 주택이 혼재된 지역으로, 체계적인 주거지 정비와 도시계획 연속성을 확보하기 위해 모아타운 사업으로 선정되었습니다.

 

이 지역은 공항시설법과 군사시설보호법의 적용을 받는 구역으로, 고도제한(57.86m)이 있습니다.

김포공항과 활주로와 인접해 있으며,

 

북측에는 방화뉴타운, 동측으로는 마곡지구가 위치해 있습니다. 교통 여건은 지하철 5·9호선, 공항철도, 서해선과 인접하며, 주요 간선도로와 가까워 편리한 환경을 제공합니다.

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매물 분석

지난 여름 주민설명회에서 1구역 비례율(=사업 수익성)은 약 **140%**로 산정되었습니다.
1구역은 면적이 가장 작지만, 지하철 5호선 송정역과 가까워 접근성이 뛰어납니다.

단독·다가구 비율이 높은 지역으로, 공동주택은 총 6개 동에 불과합니다.

 

예를 들어, 2019년에 사용승인된 도시형 생활주택(전용 40.29㎡)의 매매가는 약 2.4억 원입니다. 예상 감정가액은 보정률 1.4를 적용해 약 2.8억 원이며, 비례율 140%를 고려하면 분양 권리가액은 약 3.92억 원으로 산정됩니다.

• 20평형 예상 조합원 분양가: 6.68억 원
  • 분담금: 2.76억 원
• 33평형 예상 조합원 분양가: 11.02억 원
  • 분담금: 7.1억 원

20평형 아파트를 기준으로, 매매가(2.4억)와 분담금(2.76억)을 합친 총 투자금은 약 5.16억 원입니다. 저렴한 초기 비용으로 입지가 괜찮은 아파트를 확보할 수 있는 셈입니다. 다만, 매물이 위반건축물로 등록돼 있어 대출 제약이 있을 수 있습니다.

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추가 고려사항

모아타운은 소규모 주택 정비사업의 집합체로, 개별적으로 조합 설립이 필요하며, 노후도 요건 충족이 필수입니다.

 

예를 들어 공항동 모아타운 6구역의 경우, 노후주택 비율이 현재 **44%**로 기준에 미달합니다.

이 지역의 정비사업이 본격적으로 진행되려면 2030년 이후가 될 가능성이 높습니다.

 

지자체의 지원 의지가 사업 진행에 중요한 요소이며, 강서구청은 정비사업에 적극적 태도를 보이고 있어 공항동 모아타운의 순조로운 진행이 기대됩니다.

 

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모아타운추진위원회

 

공항동_55번지_일대_모아타운_관리계획(안)_주민설명회_발표자료(2024.2.6.).pdf

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